תקופת הבדק ותקופת האחריות הן זכויות של רוכשי דירה מקבלן. רבים מתקשים להבין מה ההבדל בין תקופת הבדק ותקופת האחריות ומעבר לכך קשה לדעת מה התוקף של כל אחת מהתקופות הללו ואיך מתנהלים במידה ואכן מתגלים ליקויים שונים בדירה שרכשנו. במאמר זה נסביר מה היא תקופת בדק, מהי תקופת אחריות, מה ההבדלים ביניהם ועל מי מוטלת האחריות להוכיח את הנזקים שהתגלו.
תקופת הבדק:
חוק המכר דירות מגדיר מגוון רחב של נושאים שמטרתן להגן על רוכשי הדירות. כפי שהחוק מחייב את הקבלן להעמיד ערבויות שונות לכספי הרוכשים כך הוא גם מחייב את הקבלן להיות אחראי לעבודתו ובעצם להקנות תקופה מינימלית בה הדיירים יכולים לאתר בעיות ומחובתו לתקנם. כדי לצמצם ככל האפשר את הצורך בתיקונים לאחר מסירת הדירה הקבלן דורש מרוכשי הדירות לעבור ולבדוק היטב את הנכס לבד ואו עם חברת בדק בית בניסיון לאתר פגמים, ליקויים וחובת תיקונים. במידה ואכן מצאו הם יתוקנו ובמידה והכל בסדר יתבקשו הדיירים לחתום על פרוטוקול מסירה בה בעצם הם מאשרים שככל הנראה לעין הקבלן אכן עמד בהתחייבויותיו ושהם מרוצים מהקניין שנעשה.
כל רוכש דירה זכאי לאחריות בשני רמות שונות:
תקופת הבדק – זהו הזמן בו הדיירים צריכים להעלות כל בעיה ואחריות הקבלן לתקן זאת.
תקופת האחריות – הקבלן אחראי לתיקון הליקוי רק במידה והדייר הוכיח שהקבלן אשם בכך.
כלומר, התקופה הראשונה שמתחילה מיד לאחר מסירת המפתחות לדירה מכונה "תקופת הבדק", תקופה זו יכולה להימשך בין שנה אחת ועד שבע שנים בהתאם למהות הליקוי. לאחר תום תקופת הבדק מתחילה תקופה חדשה שעומדת לרוב על שלוש שנים והיא "תקופת האחריות" בה הקבלן עדיין אחראי לעבודתו אך על הדייר מוטלת חובת ההוכחה במידה והוא רוצה שהקבלן יבצע תיקונים וזאת למרות שבתקופת הבדק לא עלה בדעתו לבקש תיקונים אלו. כמובן, שבמקרים בהם מדובר בליקוי משמעותי שלא ניתן לייחסו בצורה זו או אחרת לדייר המתגורר בנכס הקבלן יישא באחריות שנתן.
ישנם מקרים בהם למרות שעברו שנות הבדק ועברו שנות האחריות ולמרות זאת הקבלן עדיין נושא באחריות לתקן ליקויים וזאת כאמור כאשר יש בעיות משמעותיות בבניין. לדוגמה, הבניין אינו יציב, הבניין אינו בטוח למגורים, וכל נזק אחר שמקורו בשלד הבניין ואו ביסודות שהונחו ושלא ניתן היה לגלותם במהלך המגורים בבניין. דוגמה נוספת, כאשר הדייר התריע וביקש שהקבלן יתקל ליקויים אך הקבלן בתורו סירב או דחה ודחה את הבקשה הרי שגם אם עברו שנות האחריות יישא הקבלן באחריות וזאת מאחר והבקשה הופנתה אליו בתוך תקופת האחריות.
מהי תקופת בדק? פירוט עדכני.
אי התאמה או בעיות שאינם יסודיים אך מנוגדים למפרט הדירה 1 שנים
ליקויים במסגרות הבית, נגרות בבית, (אלומיום, פלסטיק, עץ)- 2 שנים
בעיות בריצוף ובחיפוי הפנימי בבית – 2 שנים
כשלים ובעיות חוזרות במערכות חשמליות ובדודי השמש- 3 שנים
כל ליקוי בשטחים המשותפים (ריצוף, גדרות, מים, ביוב, חניה, חשמל, תאורה וכל ליקויי דומה)- 3 שנים
בעיות בידוד (בעיות במערכת הבידוד התרמי בדירה)- 3 שנים
כל סוגי הבעיות בצנרת, נזילות, מערכות הסקה ומרזבים- 4 שנים
בעיות איטום וזיפות של תקרות, גגות וקירות הבתים- 4 שנים
התגלות של סדקים הגדולים מ-1.5 מ"מ בקירות הבתים- 5 שנים
בעיות בחיפוי חוץ של הבניין (נפילת אריחים, התקלפות או התפוררות החיפוי) -7 שנים
תקופת הבדק כפי שמוצגת מעלה תחול על כל הקבלנים ללא יוצא מן הכלל גם אם לא כתוב כך בחוזה מכר דירה וזאת מאחר ומדובר בזכות מוקנית בחוק. כלומר, החוק מטיל את האחריות על הקבלן בכל מקרה. בכל בעיה מהסוגים המופיעים מעלה ניתן לפנות לקבלן ומחובתו לטפל בכך אלא אם כן יוכל להוכיח שהנזק נגרם על ידכם ולא באשמתו. חובת ההוכחה עליו!
כפי שהסברנו מעלה, תקופת האחריות תעמוד על 3 שנים לרוב ותתחיל רק לאחר תום תקופת הבדק והמשמעות היא שבמידה ויתגלו בעיות בחיפויים החיצוניים לבניין גם בשנה העשירית לאחר מסירת הנכסים יהיה על הקבלן לתקנם. אמנם אז חובת ההוכחה עליכם אך במקרה דוגמה זה אכן לא יהיה קשה להוכיח שזה נגרם בטבעיות ולא על ידי מי מהדיירים בבניין.
איך דורשים תיקונים בתקופת הבדק?
יש לפנות ישירות לקבלן במהירות האפשרית ולא לדחות את התלונה. ולדרוש את תיקון הליקויים שהתגלו במהלך תקופת הבדק. את הפניה כדאי לעשות בכתב ובאמצעים שיכולים להוכיח את תלונתכם כדוגמת דואר רשום או פניה בדוא"ל כך שגם אם העניין ידחה אל מחוץ לתקופת הבדק זכותכם תעמוד לכם.
במידה והקבלן אינו שש לתקן את הבעיה ודוחה אתכם על הסף או דוחה את בואו לבחון את הנושא פעם אחר פעם ניתן להגיש נגדו תלונה רשמית לרשם הקבלנים במשרד השיכון והבינוי כדי שאלו יעזרו לכם להתמודד עמו וכמובן יבדקו היטב את מעשיו של הקבלן ויבחנו את תוקף רישיונו לעסוק בבניין. מעבר לכך, במידת הצורך שמורה לכם הזכות להגיש תביעה משפטית נגד הקבלן וזאת כדי לקבל את המגיע לכם מתוקף החוק והחוזה המחייב של רכישת הדירה.
