טאבו הנו דבר שלא ניתן למחלוקת. רישום בטאבו מוכר לכל המוכרים והקונים כדבר המשמעותי והחשוב ביותר שיש לבדוק לפני התקדמות במשא ומתן לרכישה או מכירה של דירה. ישנם מקרים בהם רק בשלב בו עורכי הדין נכנסים לתמונה שנעשים הבדיקות אך במרבית הפעמים בדיקת בעלות לדירה נעשית כבר בתחילה על ידי המתעניינים ברכישת הדירה.
בעלות על דירה מחייבת החזקת רישום בעלות בטאבו – מרשם המקרקעין וזאת כדי שיוכל להוכיח שהוא אכן בעליו החוקי של הקרקע עליו שוכן הבית או בנין הדירות. כיום נרשמים בטאבו בעיקר "זכויות על הקרקע" כלומר, כל דייר בבניין דירות מחזיק בזכות של מספר מטרים מסוים מהקרקע כולה הנחלקת בהתאם לגודלם של הדירות.
מה זה טאבו (רישום מקרקעין)?
לפני לא רבות בשנים כל עסקת מקרקעין שנעשתה התבססה על שטרות קניין. שטרות אלו העידו שמי שמחזיק בהם הוא בעליו החוקי של הקרקע. שיטה זו של הוכחת בעלות הייתה מורכבת מאוד מאחר וניתן היה לגנוב שטרות אלו או להציגם לשני אנשים שונים בו בעת ועל ידי כך לבצע רמייה בעסקאות שנוטות להיות העסקאות היקרות ביותר – קרקעות ושטחים.
התפתחות המדינות הובילה לכך שבמהלך המאה ה19 החלו רשויות לרשום בספרים המאובטחים כשורה את זכויותיו של כל חלקת קרקע על ידי חלוקת שטחי ארץ לגושים וחלקות בדומה למה שנהוג עד היום ובכך להשרות מעט סדר בתחום המקרקעין. המצב החדש יצר הגדרה חדשה וזוהי "מרשם זכויות" ללא רישום זכויות בספרי הרישום גם שטר לא הועילה עוד כהוכחה לבעלות על הקרקע.
בישראל רישום המקרקעין – טאבו. נעשה על ידי משרד המשפטים שמנהל רישום דיגיטלי ומודפס של כל רכישה וקנייה של זכויות לשטח בישראל בצורה כזו שמאפשרת לכל אדם לגשת בכל זמן ולשלוף את פרטי הבעלות על הקרקע באמצעות אתר האינטרנט שלהם (קישור מופיע מטה).
למרות שניתן להוציא נסח טאבו במהירות ובעילות חשוב לדעת שיש שלשה פנקסי רישום שונים עליהם עסקאות נרשמות:
פנקס הזכויות בו רשומים שמות בעלי הזכויות ומהות הזכות עצמה.
פנקס הבתים המשותפים לכל בית עם מעל 2 דירות נוספים תתי חלקות.
פנקס השטרות המתייחס ל4% מהשטחים בישראל שלא הוסדרו באופן מודרני.
כל שלושת הפנקסים בהם רשומים עסקאות אינם מוצגות לציבור אלא מונפקות יחד כתוצאה סופית ומכרעת בנסח הטאבו שכולם מכירים ועליו ניתן להסתמך כעדות קובעת לבעלות על הקרקע.
מתי בודקים נסח טאבו (רישום מקרקעין)?
בדיקת נסח טאבו חייבת להיעשות על ידי הקונה או מי מטעמו, אסור להסתמך על נסח טאבו שמיוצא ומודפס על ידי המוכר מאחר וניתן לזייף מסמך זה די בקלות. כדי לבחון בעלות על הקרקע יש להנפיק נסח טאבו באמצעות מסוף ההנפקה באינטרנט. נסח זה הנו פלט ישיר ממערכות הרישום במשרד המשפטים כך שניתן לדעת בבירור שאכן בעלות על זכויות לקרקע שייכות למוכר.
בודקים נסח טאבו כבר בשלבים הראשונים של המשא ומתן והרבה לפני שמגיעים לשלב עורכי הדין והחוזה. בדיקת טאבו מאפשרת לצדדים להבין שיש קרקע שניתנת למכירה על השולחן ומתאפשר להמשיך הלאה במשא ומתן..
את נסח הטאבו בודקים בשלשה מועדים שונים:
בשלב הרצינות בו הצדדים רוצים להתקדם במשא ומתן.
בשלב האזהרה בו מועברת מקדמה למוכר הדירה.
במידה ויש משכנתא על הדירה יש לבחון שאזהרת משכנתא הוסרה.
בשלב סיום העברת בעלות לשם אימות שהכול עבר כשורה
בתחילה מאמתים שאכן יש למוכר הזכויות למכירת הנכס, לאחר מכן בהתאם לנסח הטאבו יקבעו המועדים הנוספים בהם רצוי לבדוק את השינויים בנסח הטאבו. לאחר שהצדדים סגרו את פרטי העסקה ביניהם נהוג לפנות לעורכי דין המתמחים במקרקעין כדי שעורכי הדין הבקיאים בתחום ייצגו את הצדדים ויגנו עליהם מכל פגע וערמה.
איך מבינים נסח טאבו (רישום מקרקעין)?
ישנם 3 סוגי נסח טאבו עיקריים שעלינו להכיר:
נסח טאבו רגיל.
נסח טאבו היסטורי.
נסח טאבו מרוכז.
נסח טאבו רגיל יכיל את תאריך ההנפקה לצד פרטים מזהים של הקרקע. כלומר, גוש, חלקה ובבניין משותף גם תת חלקה. לאחר מכן יתווסף סוג הזכויות: האם מדובר בבעלות מלאה, חלקית, או האם יש הערת משכנתא.
נסח טאבו רגיל נחלק לשניים:
בעלויות בו מצוינים פרטי הבעלים לנכס הכוללים מספר שטר, שם הבעלים המלא, סוג הבעלות, כך שבמידה ויש בעלים נוספים או אזהרות זהו החלק בו הנתון יופיע.
הרכוש המשותף הנו חלק שני לספח בו מציינים את גודלה של הדירה, שטחה ביחס לשטח כולו, שייכות לעיר או מועצה והמיקום בו הרכוש המשותף נרשם. במקרים רבים יש הערת רשם המקרקעין המפנה לתקנון מצוי להיכרות מעמיקה עם זכויות של דירות בבניינים משותפים
נסח טאבו היסטורי מרכז היסטוריה מלאה של פעולות ובעלויות על הדירה המדוברת. במקרים רבים יש משמעות לבדיקה היסטורית לשם הבנה לאופן בה המוכר קיבל לידיו את הנכס. כלומר, האם קיבל את הדירה בירושה או האם רכש אותה באמצעות משכנתא וכ"ו
נסח טאבו מרוכז הנו נסח טאבו המתייחס רק לגוש ולחלקה ולא לתתי חלקות. בנסח זה רשומים פרטים על כל בעלי הדירות. כך ניתן לראות מה גודלה, שטחה, של כל דירה ומי הם הבעלים המלא או המשותפים של הנכסים הנוספים בבניין הדירות. בנוסף לפרטים אלו ניתן לראות הערות במקרים בהם יש עסקאות שיוצאות לדרך בין שכנים או כאשר יש משכנתאות על הדירות.
איך משנים רישום טאבו (רישום מקרקעין)?
רישום בטאבו לרוב ישתנה על ידי עורכי הדין שמייצגים את הצדדים שהרי מדובר בהליך שחייב להיעשות בצורה מסודרת כך ששני הצדדים יהיו מוגנים לאורך כל התהליך.
בשלב ראשון הקונה מעביר מקדמה על סך הסכום שסוכם במהלך המשא ומתן. סכום זה יכול להגיע לכדי 30% מסכום העסקה כולה בדירת יד שנייה. הכסף מועבר לידי עורך הדין של המוכר ולא לידיו של המוכר עצמו. לאחר שכסף זה הועבר רושמים עורכי הדין של המוכר הערת אזהרה על גבי נסח הטאבו שכתוב בו שכעת יש לקונה בעלות חלקית על הדירה / שטח קרקע.
לאחר שיש הערת אזהרה יכולים הצדדים להתקדם בצורה מסודרת ובריאה יותר מאחר וכבר לא ניתן למכור את הדירה לאדם אחר ללא אישורו של הקונה שנמצא כעת בתהליך וזאת מאחר ויש לו זכויות חלקיות על הדירה.
במידה ויש למוכר חוב למשכנתא בו הדירה משמשת כערבות לחוב יהיה על המוכר להסדיר את שארית חובו או להגיע להסדר מול הבנק על העברת המשכנתא לדירה אחרת שברצונו לרכוש. ברגע שהמוכר מקבל את האישור מן הבנק לכיסוי שארית חוב המשכנתא ניתן יהיה להמשיך לשלב הבא בו הקונה מעביר את יתרת הכסף.
את יתרת הכסף בעסקת המקרקעין מעביר הקונה בחלקים:
חלק ראשון: הסכום שרשום בנסח הטאבו מועבר ישירות לידי הבנק של המוכר.
חלק שני: היתרה משולמת אף היא בשלבים כפי שהוסכם בין הצדדים:
תשלום ראשון: יחד עם כיסוי חוב המשכנתא ואישור מן הבנק.
תשלום שני: במסירת מפתחות וכניסה לדירה.
רק לאחר שהוסרה אזהרת משכנתא מן הנסח טאבו שמאפשרת העברת בעלות לנכס. ורק לאחר שהכסף הועבר ומפתחות נמסרו שהרישום הסופי מתבצע על ידי עורכי הדין של הצדדים והבעלות על הזכויות עוברת במלואה לידיו של הקונה. (במידה ולקח משכנתא – יתווסף אזהרת משכנתא)
