זיקת הנאה היא זכות קניינית עצמאית הניתנת לאדם או לישות, להשתמש מקרקעין שהם בבעלות אדם אחר. הזכות טבועה במקרקעין ולא באדם ספציפי (למשל זכות מעבר), היא חייבת ברישום בטאבו. מקרקעין בהם יש זיקת הנאה קרויים מקרקעין כפויים. במילים אחרות, בעסקה של זיקת הנאה בעל המקרקעין הכפופים מתיר לאחר לעשות שימוש מסוים במקרקעין שבבעלותו.
ההנאה יכולה להתבטא בזכות אקטיבית – שימוש במקרקעין הכפופים המחייב את בעליהם לבצע פעולה מסוימת באותו מקרקעין.
כמו כן היא יכולה להתבטא בצורה פסיבית – הימנעות מביצוע פעולה מסוימת במקרקעין כפופים, או מניעת הזכות מבעלי המקרקעין הכפופים לביצוע פעולה מסוימת באותם המקרקעין.
זיקת ההנאה יכולה להיווצר בעקבות הסכם הצדדים, והיא נוצרת בדרך כלל בשל הנסיבות, אופי הנכס והשימוש בו – לכן לרוב אין צורך בהסכם כתוב. היא יכולה להיות גם בתשלום ובכפוף לתקופה מסוימת.
קיימת גם זיקת הנאה "מכורח הנסיבות" – הנוצרת מכך שהסיטואציה היא כזו שמכריחה את בעל זיקת ההנאה להשתמש במקרקעין הכפופים לצורך מעבר.
זיקת הנאה מכוח שנים
העיקרון העומד מאחורי סוג זה של זיקת הנאה הוא כזה:
במקרה שבו אדם השתמש במשך 30 שנים לפחות במקרקעין של אדם אחר בדרך כזו או אחרת, והשימוש הנ"ל אינו היה על פי הסכם והתרחש ללא התנגדות מצד בעל המקרקעין, עצם שימוש שכזה עשוי להקים זיקת הנאה מכוח שנים לטובת המשתמש או המקרקעין.
