חכירה היא זכות קניינית אותה אנו רוכשים בכסף ובעצם, חכירה דומה מאוד לשכירות רגילה אך בשונה משכירות רגילה שלרוב תימשך מספר שנים בודדות הרי שחכירה תהיה לרוב לפרקי זמן ארוכים מחמש שנים. ובעצם כאשר אנו חותמים על הסכם שכירות ארוך טווח אנו חותמים על הסכם חכירה שמקנה לחוכר זכויות שימוש בקרקע או בנכסים ברמה זהה לזו של בעלי הנכס בפועל. חוזה חכירה למשך פרקי זמן ארוכים מעשרים וחמש שנים ייחשבו כ"חכירה לדורות" וכולנו עושים שימוש בחכירה מעין זה כאשר אנו רוכשים דירה או קרקע ממנהל מקרקעי ישראל אשר מחכיר את הקרקעות לתושבים ל-49 שנים ומחדש את החכירה אוטומטית כך שבפועל הנכסים בבעלות הרוכשים.
למה חכירה נועדת?
ישנם כמה סוגי חכירה:
חכירה מהוונת
חכירה מימונית
חכירה תפעולית
חכירה מהוונת
חכירה מהוונת היא החכירה המוכרת. חכירה בה אדם מגיע ומבקש לשכור / לחכור את חלקת האדמה או את הנכס מקרקעין שבבעלותכם לתקופה העולה על חמש שנים. בשונה משכירות רגילה בה אנו נשלם כל חודש בחודשו דמי שכירות, בחכירה מהוונת מלוא דמי החכירה משולמים מראש והחוכר זוכה לזכויות דומות לזה של הבעלים לאורך כל תקופת החכירה. חכירה מהוונת היא המוכרת ושימושית מכולן מאחר ומרבית הקרקעות בבעלות המדינה והיא מחכירה לנו את הנכסים בחכירה מהוונת.
חכירה מימונית
היא חכירה מסוג מעט שונה, בחכירה מימונית הקרקע או הנכס נשאר בבעלות מלאה של המחכיר אך הרווחים והסיכונים שיש על הנכסים ניתנים במלואם לחוכר. כך שבמידה והחוכר משגשג פירות ההשקעה נשמרות בידיו ואילו בעלי הנכסים או הקרקעות אינו זכאי לחלק מהרווחים למרות בעלותו בנכס. תחום זה מורכב ומחייב עבודה צמודה עם רואה חשבון אך בשימוש בעיקר בחברות הנסחרות בבורסה. דמי חכירה מימונית אינם כחכירה מהוונת ומתפרסים על פני תקופת החכירה ומושפעים מריביות שנקבעו מראש ובסוף תקופת החכירה משיב החוכר את הנכס או רוכש את הנכס אחת ולתמיד מבעליו החוקיים.
חכירה תפעולית
חקירה תפעולית תהיה לגמרי שונה מהאחרים וזאת מאחר והחוכר כלל אינו זכאי לזכויות בנכס המוחכר אלא רק מקבל זכויות שימוש בו. המשמעות של הדבר שהחוכר אינו בעליו של הנכס (לא ברמה המשפטית ולא ברמה הכלכלית) כלומר, אין לו רווחים או סיכונים כלל אלא רק זכות לשימוש בנכס. רבים מאיתנו מכירים סוג חכירה זה מעולם הרכב בו אנו שוכרים רכב בפורמט "ליסינג" מאחת מהחברות הגדולות לתקופה של שלוש שנים ויותר ובמהלכם אנו משלמים דמי שימוש קבועים ובסוף פרק הזמן עלינו להחזיר את הרכב לבעליו – לחברה המחכירה וזאת מבלי שהיו לנו זכויות כלשהן על הרכב.
אז למה נוצר כלי זה?
השימוש בחכירה נועד לאפשר לנו לחתום על הסכמים ארוכי טווח על נכסי מקרקעין מול המדינה או אל מול גורמים כלכליים שנדרשים לשליטה גבוהה על הנכסים שבבעלותם. המדינה רוצה לשלוט בנכסים שבבעלותה כך שלא ניתן יהיה ליטול את השליטה על המשאבים שמאפשרים לה לגדול ולהתפתח בעזרת הון ממדינות אחרות או לאפשר לביצוע פעולות שחותרות תחת שלטונה וכך נהוג גם במקומות נוספים בעולם. בעולם הכלכלי, חברות הליסינג וחברות בורסאיות מעוניינות לבצע מניפולציות שונות כדי לחסוך כסף או כדי לתחזק את צי הרכב וחסוך העברות בעלות תדירות.
תנאים לחכירה מסיבה זו חשובים מכל. ומשמעות הדבר שבצמוד להסכם עליו יחתמו הצדדים יצורפו סדרת תנאים אותם יתבקשו הצדים לקיים כחלק מההתניה בהחכרה כולה.
במדינת ישראל משמעות התנאים הן שמירה על הקרקעות בבעלות יהודית. מאחר והוחלט כך עוד בקום המדינה כך הדבר נמשך עד היום.
יתרונות השימוש בחכירה:
עוד אמצעי הגנה על החקלאים במדינת ישראל במידה ויאלצו למכור את חלקתם בגלל שקיעה בחובות.
מניעת מעבר של המתגוררים בכפרים אל הערים הגדולות.
דאגה לציבור: כך שעלייה במחירי הקרקעות תסייע למדינה וזאת תוכל להחזיר לציבור את הערך הנ"ל. (מחיר למשתכן / הסכמי גג.
מניעת מסחר וניהול קרקעות בידי גופים פרטיים שמונעים מאינטרסים צרים.
הדבר מונע היווצרות פערים כלכליים וחברתיים בעזרת כך שניתן לבטל העברת נכסים בירושה.
איך מתבצע חכירה?
כאשר נרצה לחכור נכס מכל סוג שהוא יהיה עלינו לחתום על חוזה מיוחד שמותאם לצרכים של בעלי הנכס. כלומר, המדינה רוצה מאיתנו דברים מסוימים, כך הדבר גם בחברות המשכירות רכבים או בחברות שמחכירות שלד בורסאי לשימוש עסקי. הצדדים נפגשים ומגיעים לידי הסכמות בהם בוחרים את סוג החכירה וכמובן את פרק הזמן ומהם התנאים לקיומה של החכירה וברגע שהדברים מתבהרים ניתן להמשיך הלאה בדיוק כמו חוזה שכירות לחתימה על המסמכים ועדכון הרשויות הרלוונטיות על ההסכם שיצא לדרך.
הסכם חכירה
ישתנה בהתאם למאפייני הצדדים ולאופי ההסכם שאליו הגיעו המחכיר והחוכר. לצורך ההנבה נצרף קישורים לסוגי ההחכרות של מנהל מקרקעי ישראל וקרן קיימת לישראל:
חוזה לבניה נמוכה / תעשייה / מסחר / תיירות תנאים.
חוזה למשתכן בבניה רוויה מהוונת תנאים.
חוזה ליחידה במבנה תעשייה / מסחר תנאים.
דמי היוון
המשמעות של המילה "היוון" היא: הון+הווה כלומר, דמי היוון אלו תשלומים שהופכים את ההתחייבות החוזית לבעל משמעות כלכלית. בעצם מה שנעשה בתשלום דמי היוון זה חישוב של ערך הקרקע הנוכחי ועליית ערך הקרקע העתידי וביצוע חישוב לסכום אותו נשלם כעת עבור פרק הזמן כולו בו הקרקע או הנכס מוחכרים לנו. במקרים מסוימים דמי היוון מחושבים גם מריביות ורווחים הצפויים לנו מהנכס. כך שבפועל דמי ניוון של בית המשמש למגורים שונה מדמי היוון שלנדלן מניב שיוצר הון עתידי לבעליו וכך העלויות מחושבות ודמי החכירה יהיו בהתאם.
דמי חכירה
דמי חכירה הם אותם סכומי כסף שנשלם על מנת לחכור את הדירה בה אנו נתגורר או את השטח עליו נקים מפעל. דמי חכירה יכולים להיות משולמים מראש או אחת למספר שנים בהתאם לרווחים שנעשו בשימוש בנכסים המוחכרים ובהתאם למוסכם מול בעלי הקרקע או הנכסים. וניתן לחלק כספים אלו לשניים:
דמי חכירה שנתיים (דח"ש): דמי התשלום שמשולמים מידי שנה עבור שימוש בהקצאה המוסכמת לנכס.
דמי חכירה ראשוניים (דח"ר): בעצם במידה והחוכרים שילמו דמי היוון ראשוניים על סך 91% מערך הקרקע הרי הם פטורים מדח"ש
זכויות במקרקרעין
זכויות אלו מוענקות לחוכרים והן נרשמות בידי רשם המקרקעין במה שקרוי נסח טאבו ומרבית הקרקעות במדינה ירשמו כמוחכרים אך הדבר לא אמור להטריד את הרוכשים והמוכרים של הדירות מאחר ומדובר בהליך משפטי נטו. המדינה לא תבוא ותיקח את הנכס מכם מאחר ויש בידכם זכויות במקרקעין וזכויות אלו רשומות על שמכם. ועל שמכם בלבד. הזכויות שניתנות לרוכש דירה זהות לאלו של בעלי דירה למעט העובדה שהנכס רשום לטובת המדינה ולא על שם אדם פרטי ולכן אין לכך משמעות בחיי היום יום. במידה ומדובר בעסקה פרטית בה ניתנות
