מכתב כוונות הוא מסמך משפטי – בנקאי אשר מתקבל לאור בקשת הלווה / נוטל המשכנתא ונדרש לרוב כאשר בכוונת הלווה למכור את הנכס הממושכן לבנק. במקרים אלו הבנק חייב לאשר שיסיר את מגבלות המכירה ויאשר שכבעל זכויות בנכס הבנק איננו מתנגד למכירה של הדירה ובכך מאפשר למוכר ולקונה להמשיך בתהליך רכישת הדירה.
מכתב כוונות פונה לכל אדם אך בעיקר לקונה הפוטנציאלי שבתורו ישלם על הדירה בחלקים. חלק ראשון כמקדמה והוכחה של רצינות. חלק שני יועבר על סכום האמור במסמך הכוונות יועבר הישר לידי הבנק כך שמצידו יראה הלוואה זו כסגורה ועל ידי כך יבקש הסרת זכויותיו בתוך פרק זמן של חודש ימים ולרוב פחות.
מהו מכתב כוונות?
כפי שהוסבר למעלה, מדובר במסמך בעל משמעות אדירה עבור שני הצדדים המוכר והקונה. מכתב זה נותן למוכר הדירה את הכוח לשאת ולתת מבלי שנדרש לבעל זכויות נוספות בנכס! כלומר, אם מדובר היה בנכס בו יש שותפים הרי שכלל השותפים היו נדרשים להיות נוכחים במשא ומתן אך הבנק מצידו במקרים בהם מוכר הדירה מעוניין בסילוק משכנתא אכן מאפשר לו להתמודד מול הקונה הפוטנציאלי בכוחות עצמו.
ולמרות זאת, מאחר ובנקים הם מערכות כלכליות מחושבות מאוד חשוב לבנק להגן על כספו מנוכלות ורמייה ומסיבה זו בדיוק יש צורך בתהליך מכירה מסודר בו הקונה משלם קודם כל לבנק את חלקו ורק לאחר מכן שניתן יהיה לשלם את יתרת הסכום ללווה שמוכר את הדירה. ישנם מקרים בהם המשכנתא עוברת מה שנקרא "גרירת משכנתא" בה הדירה שממושכנת מוחלפת בדירה אחרת שרוכש הקונה.
יש שיקראו למכתב כוונות: "מכתב כוונות סילוק משכנתא" מאחר וזאת מאחר ותהליך זה בעצם מנקה את השולחן ואת חובות העבר של הלווה אל מול הבנק ומאפשר סילוק משכנתא קיימת. בכל משכנתא יש הסכמים ונוסחאות שונות לחישוב ריביות וקנסות יציאה ואחת מהן היא "עמלת פירעון מוקדם" שלרוב תהיה על סך כמה אלפי שקלים אותה משלם הלווה כדי לסגור את חובו מוקדם מהצפוי.
מה התוקף של מכתב כוונות?
תוקפו של מכתב כוונות משתנה בין לקוח ללקוח ובין בנק לבנק. ישנם בנקים שיגבילו את תוקף מכתב הכוונות לשבוע ימים או מעט יותר. אחרים לא יכתבו שיש הגבלה על תוקף המכתב אך בהתבוננות קצרה במסמך ניתן להבין ישר מהו מועד אחרון לשימוש במכתב זה: מועד תשלום הבא. מועד תשלום זה בעצם משנה את המאזן בחוב של הלווה דבר שמקטין את סכום ההחזר ואף יכול לשנות את קנס היציאה ודברים נוספים.
מאחר והמשכנתא אינה נפרדת ומנותקת מחשבון עובר ושב של הלווה גם החזרים על כרטיסי אשראי והלוואות נוספות יכולות להיכנס לסיפור. למרות זאת, קרוב לוודאי במידה והקונה העביר את סכום הכסף שבמכתב כוונות בתוך פרק של חודש או פחות לא יהיה לבנק בעיה לקבלו כאשר את הסכום הנוסף יעבירו בבנק כהחזר לחשבונו של הלווה.
מרגע קבלת הסכום על ידי הבנק עומדים לבנק כחודש ימים לבצע סילוק משכנתא ובעצם לשלוח ללווה את שטר פידיון משכנתא איתו יוכל לגשת לרשם המקרקעין כדי להסיר את רישום המשכנתא מנסח הטאבו של הדירה.
ממה מורכב הצהרת כוונות לסילוק משכנתא?
אמנם מכתב הצהרת כוונות יכול להיחשב בקלות כמסמך משפטי ופיננסי שברוב המקרים קשה עד בלתי אפשרי להבנה על ידי האדם הפשוט. דווקא מסמך זה קריא ונהיר לכל אדם מה הן שלבי התשלום ומה הן כוונות הבנק. מכתב הצהרת כוונות נחלק לשני חלקים:
כמו בכל מסמך רשמי תמיד חייב להופיע תאריך הנפקת מסמך, פרטי יוצר מסמך, טלפון לאימות נתוני המסמך. במידה ועולה חשש אף הקטן ביותר שייתכן וישנו בעיה עדיף לפנות לאמת את הנתונים קודם לתשלום לפרטי החשבון הכתובים במכתב. כמקדם הגנה, הבנקים דורשים מהקונה הפוטנציאלי להתקשר לסניף הבנק כדי לקבל את פרטי הבנק אליהם יש להעביר את הסכום כך שמונעים רמאות.
מכתב כוונות.
הוראות לדרכי הפקדה וחשבון לתשלום.
מכתב כוונות:
זיהוי בעלי הדירה / הלווים על ידי שמם ותעודת הזהות.
מיקום הנכס עם פירוט כתובת מלאה, רישום הנכס כגוש וחלקה.
סכום הכסף שחייבים הלווים לבנק. סכום עמלת פירעון מוקדם.
הבהרות ומאפייני תשלום נוספים במידה ויש.
מועדי תשלום הבאים:
סוגי הלוואות קיימות כולל מספרי תיק הכוללים סכומים וחובות בכרטיסי אשראי.
הצהרת הכוונות של הבנק להסיר שעבודים קיימים על הנכס תוך 30 יום.
אופן התשלום הרצוי על ידי הבנק מקונה הדירה.
הוראות לדרכי הפקדה וחשבון לתשלום:
רשימת אמצעי התשלום האפשריים: (המחאה בנקאית / אישית , מזומן , העברה בנקאית)
הוראות נוספות לביצוע התשלום.
חתימת הבנק / מנפיק המכתב.
