כך לדוגמה:
- איך מבצעים הערכת שווי דירה שתהיה מקובלת על כל היורשים?
- איך מוכרים את הדירה כאשר היא נראית ישנה ומרופטת?
- איך מבצעים העברת רישום דירה שהתקבלה בירושה ברשם המקרקעין – הטאבו?
- כמה מס אדרש לשלם על מכירת דירה בירושה?
- האם יש מס שבח, ומה גובה המס שבח שיישלמו היורשים במכירת הדירה?
- האם יש מס רכישה, מה גובה מס הרכישה שיישלמו היורשים שזכו בנכס?
חשוב לזכור שכאשר יש יותר מיורש אחד לדירה על כל הצדדים להתאגד ולהסכים יחד על הפעולות שייעשו מאחר והם נמצאים בשיתוף מקרקעין בין אם יירצו בכך ובין אם לאו. המשמעות בשיתוף מקרקעין היא שבמידה ולא נאמר אחרת בצוואה שחיבר המנוח יהיו כל היורשים שווי זכויות בנכס ובקבלת ההחלטות. עבודה מסודרת וקבלת החלטות בצורה נכונה יכולים להיות משמעותיים מאוד עבור כל הצדדים שיוכלו לבחון את הדרך הטובה ביותר לזכות בנכס וזאת כדי שלא נדרש לשלם לאחר מכן מסים אותם אין ברצוננו לשלם.
הערכת שווי דירה על ידי שמאי או מתווך דירות
כאשר מספר יורשים זוכים יחדיו בדירה או אף בדירות בירושה צפויים להיות חילוקי דעות לגבי נושאים רבים. אחד הנושאים המורכבים ביותר היא הערכת הערך לדירה בירושה וזאת במיוחד כאשר כלל היורשים אינם מבינים בעסקי נדל"ן ולא בהכרח מבינים לעומק העניינים את השווי האמיתי של הנכס. יורשים רבים זוכים לבתי קרקע על שטח רחב ידיים בערים הגדולות ובשווי רב ובמקרים אלו נדרשים הצדדים לקרוא לעזרת אדם בלתי מעורב שייבצע בדיקות שונות ויעריך את השווי המדויק של הנכס. על הצדדים כולם להסכים יחד על מהות הבדיקה ועל איש המקצוע שיעשה זאת. ניתן לבחור באחד משלשה דרכים לבצע הערכה של הנכס/ים:
- הזמנת מתווך דירות מנוסה ומקצועי מהסביבה המידית שידע להעריך על סמך עסקאות קודמות את שווי הנכס.
- הזמנת שמאי מקרקעין מומחה שידע להבחין ביתרונות ובחסרונות של הנכס ולקבוע את המחיר הנכון ביותר לנכס.
- במידה ומדובר בשטח, ניתן להזמין אנשי שיווק או משקיעים שיציעו הצעות על הקרקע תוך התייעצות עם אנשי מקצוע.
רק לאחר שכל הצדדים הסכימו על הערכה כלשהי ניתן לדון על האפשרות שאחד מהיורשים ירכוש את חלקיהם של היורשים האחרים (יש מס רכישה – ראו למטה) או לחלופין יירשמו הצדדים יחד את הזכויות שלהם על הדירה המשותפת בהסכם שיתוף מסודר אל מול רשם המקרקעין כפי שמופיע מטה.
הכנת דירה שהתקבלה בירושה להצגה ומכירה
במקרים בהם בוחרים למכור את הדירה שהתקבלה בירושה. לרוב מדובר בבתים בהם התגוררו מבוגרים ולכן הם לא יהיו מטופחים יתר על המידה ובמקרים רבים אף הותאמו למגורים של אדם מבוגר והמשמעות היא שיש לבצע שינוים בנכס לפני שניתן יהיה למכרו במידה ורוצים לקבל עליו את הערך המקסימלי. כדי לעשות זאת מומלץ לקרוא לעזרת בעלי מקצוע שיידעו לפנות את מלאי הרהיטים והמוצרים שנמצאים בבית (ניתן להעבירם למחסן זמנית) וזאת כדי שניתן יהיה לכסות את המרצפות בפרקט, את החלונות בווילונות חדשים, לצבוע את הקירות ולהדביק מדבקות קיר נאות על גבי הקירות החשופים ולהתקין גופי תאורה נעימים וצעירים.
כדי להכין דירה ישנה ומרופטת ולמכור את הנכס מהר מומלץ להשתמש באחד המדריכים הבאים:
איך למכור דירה: איך למכור דירה מהר וללא תיווך?
פרסום דירה להשכרה באתרים להשכרת דירות – המדריך המלא.
טיפים למכירת דירה: איך למכור דירה במחיר הגבוהה מהשווי האמיתי ?
העברת בעלות בטאבו לדירה שעברה בירושה
כדי להעביר דירה בירושה ליורשים גם ברשם המקרקעין יש לפעול בסדר הפעולות הבא:
יש להגיש בקשה לצו ירושה או בקשה לקיום צוואה (במידה והושארה צוואה) בלשכת הרשם לענייני ירושה במשרד המשפטים.
מומלץ לפנות בסיוע עו"ד ולחתום על צו ירושה.
עו"ד יפנה בשמכם ללשכת הרשם לענייני ירושה הקרוב אליכם.
ברשם לענייני ירושה יבדקו שאין צוואות קודמות, תיקים, ואף יפרסמו הודעה בעיתונות על כך.
ממתינים לקבלת התנגדויות לצוואה – ברוב מוחלט של המקרים אין התנגדויות.
לאחר שהכול עובר כשורה ניתנת ליורשים צו ירושה או צו קיום ירושה.
לאחר קבלת צו הירושה ניתן לגשת לרשם המקרקעין ולהעביר את הבעלות על הדירה על שמכם.
יש להביא צו ירושה או צו קיום ירושה – מקורי!.
יש להביא אישור מהעירייה או מהמועצה המקומית שמאשר שאין חובות למנוח על ארנונה או היטלי השבחה וכ"ו.
יש להביא טופס הורשה מקורי החתום על ידי היורש או היורשים ועורך דינם.
צילומי תעודות הזהות של כלל היורשים.
לשלם את אגרת התשלום להעברת בעלות 125 ש"ח (לתשלום באינטרנט)
מסים על דירה בירושה
סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע ש"הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לעניין חוק זה" כלומר, כל עוד אין מכירה בפועל של הדירה היורשים אינם מחויבים בתשלומי מס. אין הדבר אומר שהם לא יישלמו מס. אלא, שהם ישלמו את המס רק כאשר הם ימכרו את הדירה בפועל. במידה והדירה נמסרה כמתנה קודם לפטירת המנוח יהיה על המקבל לשלם מס רכישה כקבוע בחוק וסכום מס הרכישה נעמד על 1/3 מגובה המס שיישלמו כולם על דירה דומה. במידה והדירה הועברה לאחר הפטירה כירושה החוק פוטר את היורשים ממסי רכישה ומסי שבח. אך יש להבדיל!:
הנפטר השאיר בירושה דירה אחת בלבד: ייהנה היורש או היורשים מפטור מלא ממס רכישה ומס שבח.
הנפטר השאיר בירושה יותר מדירה אחת: יהיה על היורש או היורשים לשלם מס שבח על השבחת הנכסים (דירות ישנות מאוד מחויבות ברף הגבוהה)
כדי לזכות בהטבות מס ולא לשלם מס בכלל:
על הדירה שנמכרת להיות "דירה מזכה".
המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
לפני פטירתו היה המוריש בעלים על דירה אחת בלבד.
במידה והמוריש היה עוד בחיים והיה מוכר את הנכס היה פטור ממיסוי על המכירה.
ישנם מקרים (כאשר יש נכסים רבים) בהם עדיף להעביר את הדירה לילדים עוד בחיים כך שייחשב כמתנה וכך ייחסכו מסים רבים שמוטלים על הילדים. כדי לבדוק האם אכן כדאי להעביר את הדירה כמתנה ולא כעיזבון מומלץ לבצע תחשיב מסוים שמתבסס על אומדן צפוי לערך הנכסים בבוא היום ובגיל 120 של הנפטר. כאשר יש ריבוי נכסים כדאי להידבר עם רואה חשבון ואו עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין שיעזור לכם להעריך את האופן בו כדאי להעביר את ההון בין הדורות.
*כאשר יורש אחד רוכש את חלקיהם של היורשים האחרים, יהיה עליו לשלם מס רכישה וזאת מאחר ורכישה זו אינה חלק מהירושה אלא מעסקה נפרדת בין הצדדים.
רוצים לפנות אל מתווך? לחצו כאן למעבר ליצירת קשר.
נקודה חשובה לפני סיום ,במשרד האוצר ובמשרד השיכון והבינוי עמלים על תכניות רבות המוצעות לחסרי דיור, לדוגמה: מחיר למשתכן.
ההתניה החשובה מכל היא שלא תהיה לזכאים לדיור דירה או זכויות לדירה ב6 השנים החולפות. במידה ואתם זוכים לדירה בירושה ייתכן וכדאי יהיה למכור את הנכס באופן מידי לטובת אחד האחים מבלי שהדירה תעבור ותירשם על שמכם כך שלא יירשמו על שמכם זכויות בנכס שהועבר בירושה ותמנעו מהאפשרות להשתתף בהגרלות על דירות המוזלות ב20-30% ממחיר השוק. כלומר, במידה ואתם כמה אחים ולכל אחד רק חלק בנכס יהיה חבל לפספס הזדמנויות משמעותיות בעבור ערך כלכלי נמוך. – השיקול שלכם.
