אלו שרוצים לרכוש דירה יד שנייה מאדם אותו הם לא מכירים ורוצים לעשות זאת בצורה בטוחה יבקשו בדק בית. בדק בית זהו תהליך בו אנשי מקצוע מומחים באים לדירה אותה אנו שוקלים לרכוש ומבצעים שלל בדיקות שמטרתן לגלות כל בעיה בנכס. ניתן לפעמים לעשות שימוש בחברת בדק בית כדי להוריד את ביטחונו של מוכר הדירה בשלב משא ומתן על מחיר סופי לדירה אך כמובן שזהו לא מטרת הבדיקה. מטרת בדיקות בדק בית הן לאשר לכם שמדובר בנכס בטוח להשקעה.

בדק בית – אלו בדיקות נעשות?

ניתן לחלק את תחום בדק בית לכמה קטגוריות:

• ביקורת מבנה.
• איתור ליקויי בנייה.
• איטום ונזילות.
• ריצוף.
• סדקים ויציבות.
• בדיקת קרינה וגז ראדון.
• בדיקת חלונות.
• בדיקת מערכות.
• בדיקת דירה לפני קנייה.
• איתור נזילות.

בדיקות אלו חשובות מאחר וכל אחת מכילה בתוכה סיכונים שונים לרוכש הדירה. כלומר, במידה ונבצע בדיקות והכל תקין הרי שיש לנו דירה מושלמת להשקעה ולמגורים. אך במידה ומתגלים בעיות עלינו להתמקח על המחיר הסופי כך שעלות התיקון תחושב ברכישת הדירה.

על ידי מי נעשות הבדיקות?

הבדיקות של בדק בית נעשות על ידי חברות בדק בית מנוסות אשר שולחות אליכם מהנדס בניין או מהנדס אזרחי שעוסקים במקצוע זה באופן שוטף כך שהם מורגלים לבדיקות אלו ויודעים איך להימנע מפספוסים מיותרים. כאשר מהנדס מגיע לבחון את הנכס הוא ישים לב מיד לסימנים שיכולים לאשר שיש לנו בעיה כדוגמת סימני שקיעה ברצפות הדירה, סדקים משמעותיים בקירות הדירה, סימני רטיבות יבשים או רטובים לצד איתור בעיות איטום בנכס כאשר מדובר גם במקרים בהם כלל לא ניכר לעין שאכן יש בעיה.

פעמים רבות מוכרי דירות מעבירים את הדירה בשיפוץ מינימלי כדי להעלות את ערכה וכדי להעלים כל מיני בעיות רטיבות וכ"ו ועלינו לאתר אותם במידה ויש. ולכן המהנדס שיגיע לבדוק את הנכס יעבור על איכות הצבע והטיח, החיפויים הפנימיים והחיצוניים בדירה או בבית, דלתות וחלונות לצד מערכות האינסטלציה והחשמל וכל זאת כדי לאמת את הנתונים שמסרו לכם מוכרי הדירה. יש לומר, פעמים רבות בדק בית יכול לגלות בפעם הראשונה למוכרי הדירה שיש בעיה והם יופתעו בדיוק כמוכם.

מה מקבלים בסוף הבדיקות?

לאחר שהמהנדס מסיים את בדיקתו אתם תקבלו דו"ח חוות דעת ברורה וקריאה בה מפורטים מצב כל הפרמטרים הנבדקים וכמובן המלצת הבודק. כלומר, לא רק שתדעו אם יש ליקויים בדירה אלא גם תקבלו הסבר על האופן שניתן לתקנם והעלות תיקון הסבירה בשוק כך שתוכלו להוריד סכום זה מגובה הרכישה של הדירה וניתן יהיה להמשיך ברכישת הדירה למרות הכל אך במחיר הנמוך והנכון עבור הנכס. במקרים קיצוניים ייתכן ותקבלו המלצה שקובעת שעליכם להתרחק מהנכס מאחר ותשתיות הבניין אינם יציבות ומדובר בהשקעה לא כדאית.

אז האם לעשות בדק בית?

ההמלצה תמיד תהיה חיובית. כלומר, גם דירה שנמסרת מקבלן יכולה לעבור בדיקת בדק בית ואף יתגלו בה בעיות אך חייבים להודות על האמת רוב הבעיות שמתגלות בבדיקות אלו הן רטיבויות כלואות מתחת למרצפות או בקירות הדירה כתוצאה מצנרת שהתפוצצה ואו בעיות תשתית בבניינים ישנים במיוחד ולכן בבניין חדש כנראה שניתן לוותר על הליך זה. בבניין ישן עם זאת אנו בהחלט ממליצים לבצע בדק בית ולא להסתמך על המזל שלכם. כמעט כל בית ישן שנבדק מכיל ליקויים אלו ואחרים. בחלקם מדובר בליקויים קוסמטיים ופשוטים לתיקון ובאחרות ליקויי בטיחות קשים במיוחד כאשר ההמלצה תהיה לא לרכוש את הנכס.

כאשר אתם מתגוררים בבית קרקע, דירה עליונה בבניין משותף קריטי וחשוב במיוחד לבצע בדיקה זו מאחר ובמידה והנכס אינו אטום לחלוטין או כאשר ישנו גג רעפים והוא לא תוחזק וטופל כהלכה שנים מספר הרי שעלויות התיקון גבוהות במיוחד ולא תרצו לגלות בחורף שיבוא כמה קשה לחיות עם נזילות שמחייבת תיקון מיידי ויקר כל כך.

מתלבטים? לפי סקר שנעשה לאחרונה:

• 30% מרוכשי דירה יד שנייה גילו ליקויים לאחר השלמת הרכישה ומעבר לנכס.
• 90% מליקויים אלו קשורים בקשר ישיר לליקויי בנייה.

מדובר באחוז דומה לליקויים שמתגלים בבדיקות רכב ואולי אף גבוהים יותר ולכן במידה ויש ספק – אין ספק. כדאי ללכת ולבצע בדיקה מקיפה לנכס. שימו לב שכל חברת בדק בית מתנהלת בצורה שונה ומבצע בדיקות מעט אחרות. חלקם משקיעות בבדיקות מקיפות במערכת החשמל והאינסטלציה ואחרות שמות דגש על התשתיות ההנדסיות וליקויי בנייה וכמובן שרבים משלבים בדיקות אלו יחד.

מחיר ביצוע בדק בית

(לפי מחירון דפי זהב):

• בדק בית עד חמישה חדרים דירה יד שנייה – 3,000 – 1,200 ₪
• בדק בית מעל חמישה חדרים דירה יד שנייה – 3,500 – 1,600 ₪
• בדק בית – עד חמישה חדרים דירת קבלן – 4,000 – 1,800 ₪
• בדק בית – מעל חמישה חדרים דירת קבלן – 4,500 – 2,000 ₪
• בדק בית בית פרטי חדש – עד 150 מ"ר – 5,000 – 2,000 ₪
• בדק בית בית פרטי חדש – מעל 150 מ"ר – 5,500 – 2,500 ₪
• בדק בית בית פרטי יד שנייה – עד 150 מ"ר – 5,000 – 2,000 ₪
• בדק בית בית פרטי יד שנייה – מעל 150 מ"ר – 5,500 – 2,500 ₪

מחירים אלו ישתנו כמובן בין עיר לעיר וחברה וחברה אך הם עדיין שוליים לחלוטין למחיר דירה ממוצעת בישראל. במידה ונחזור לדוגמה בה פתחנו את המאמר:

• אנו מוציאים כ1%-1.5% ממחיר הרכב על בדיקת מוסכניק שיאשר רכישה.
• אנו מוציאים כ0.2% ממחיר דירה על בדיקה של דירה ממוצעת לאישור רכישה.

כלומר, מדובר בהוצאה זניחה לחלוטין שתוכל לאמת עבורנו אחת ולתמיד האם משתלם לקנות את הנכס. פעמים רבות בעקבות הדו"ח שמתקבל הדירה מוזלת בעשרות אלפי שקלים שישמשו אותנו לצורך תיקון הליקויים ובמקרים אלו לא רק שלא הוצאנו כסף מהכיס עבור הבדיקה אלא אף הרווחנו כסף בצורה ישירה מכך שאנו משלמים פחות כסף. ואם להודות בכך, בכל דירה יד שנייה מומחי הבדק בית ימצאו מגרעות בשווי העולה על מחיר הזמנתם ובניהול משא ומתן אפשר לחסוך הוצאה זו גם כן.